以商品房買賣擔保借貸合同的行為，應認定為無效
- 智豪民商網
- 2023-07-24
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以商品房買賣合同擔保借貸合同系一種非典型擔保行為，因違背物權法定原則及禁止流質契約規定，應認定無效。
案情簡介：2008年，俞某提供給開發公司300萬元借款，依借款協議約定，為確保開發公司及時還款，由開發公司全資設立的子公司即房產公司與俞某簽訂20套房產的商品房買賣合同并辦理備案登記。2013年，俞某起訴償債。法院調解協議確認房產公司償還俞某借款本息600萬元，如逾期給付則繼續履行商品房買賣合同。案外人因不服該民事調解書，遂申請再審。
法院認為：①案涉商品房買賣合同簽訂目的在借款協議中表述很明確，即為確保開發公司及時還款，故雙方簽訂商品房買賣合同真實意思并非買賣房屋，而是對雙方間發生的借款提供的一種擔保。根據《物權法》第172條規定，設立擔保物權，應當依照物權法和其他法律的規定訂立擔保合同，本案中俞某以簽訂商品房買賣合同的形式為借款合同提供擔保不符合法律規定的擔保方式，此種擔保方式回避了法定的抵押擔保的登記公示制度，可能損害到第三人權利。另依《擔保法》第40條及《物權法》第186條規定，抵押權人不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。雖然本案雙方當事人所簽借款、購房協議非抵押合同，但雙方協議約定的實質內容已違反法律禁止性規定，應認定無效。②案涉商品房買賣合同因違反法律強制性規定而應認定無效，但房產公司卻在公司尚有許多債務未妥善處理、且未征得其他債權人同意情況下，擅自與俞某達成和解協議，確認商品房買賣合同效力，將公司剩余的所有資產（案涉房產）以遠低于市場的價格抵債給俞某所有，且在借款協議未約定利息的情況下私自將債務數額由300萬元增加到600萬元，房產公司上述系列行為，不但直接違反了法律規定，且損害了其他債權人合法權益，亦擾亂了正常的經濟秩序，損害了社會公共利益。判決駁回俞某訴請。
實務要點：當事人在借貸關系成立前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，系一種非典型的擔保行為，因違背物權法定原則及禁止流質契約規定，應認定無效。
案情簡介：2008年，俞某提供給開發公司300萬元借款，依借款協議約定，為確保開發公司及時還款，由開發公司全資設立的子公司即房產公司與俞某簽訂20套房產的商品房買賣合同并辦理備案登記。2013年，俞某起訴償債。法院調解協議確認房產公司償還俞某借款本息600萬元，如逾期給付則繼續履行商品房買賣合同。案外人因不服該民事調解書，遂申請再審。
法院認為：①案涉商品房買賣合同簽訂目的在借款協議中表述很明確，即為確保開發公司及時還款，故雙方簽訂商品房買賣合同真實意思并非買賣房屋，而是對雙方間發生的借款提供的一種擔保。根據《物權法》第172條規定，設立擔保物權，應當依照物權法和其他法律的規定訂立擔保合同，本案中俞某以簽訂商品房買賣合同的形式為借款合同提供擔保不符合法律規定的擔保方式，此種擔保方式回避了法定的抵押擔保的登記公示制度，可能損害到第三人權利。另依《擔保法》第40條及《物權法》第186條規定，抵押權人不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。雖然本案雙方當事人所簽借款、購房協議非抵押合同，但雙方協議約定的實質內容已違反法律禁止性規定，應認定無效。②案涉商品房買賣合同因違反法律強制性規定而應認定無效，但房產公司卻在公司尚有許多債務未妥善處理、且未征得其他債權人同意情況下，擅自與俞某達成和解協議，確認商品房買賣合同效力，將公司剩余的所有資產（案涉房產）以遠低于市場的價格抵債給俞某所有，且在借款協議未約定利息的情況下私自將債務數額由300萬元增加到600萬元，房產公司上述系列行為，不但直接違反了法律規定，且損害了其他債權人合法權益，亦擾亂了正常的經濟秩序，損害了社會公共利益。判決駁回俞某訴請。
實務要點：當事人在借貸關系成立前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，系一種非典型的擔保行為，因違背物權法定原則及禁止流質契約規定，應認定無效。
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